박원순의 ‘ 유아독존 ’ 어디까지 ?
정부 “ 임대주택 완화 ” 서울시 “ … ” 사실상 반대 ?
도시정비업계는 지난해부터 심화된 정부 – 서울시 간 갈등에 말 그대로 죽을 맛이었다 .
이 같은 악몽이 또다시 재현될 조짐이다 . 이달 11 일 국토교통부 ( 이하 국토부 ) 가 고시한 「 임대주택 건설 비율 하향 」 에 대한 서울시 ( 시장 박원순 ) 의 입장이 사실상 ` 반대 ` 입장으로 인식되고 있어서다 .
재개 발 임대주택 비율 완화는 9 ㆍ 1 부동산 대책의 후속 조치로서 지난 1 월 28 일 이 같은 내용을 담은 「 도시 및 주거환경정비법 ( 이하 도정법 ) 시행령 」 일부 개정안이 공포돼 오는 5 월 29 일 시행에 들어간다 .
정부는 새로운 법령에 따라 재개발 임대주택 건설 비율이 완화되면 주택시장 침체 탓에 활로를 찾지 못하고 있는 뉴타운 ㆍ 재개발시장에 ` 돌파구 ` 가 될 것으로 기대하고 있다 . 하지만 사업성보다는 공공성에 주안점을 두고 있는 서울시의 반발이 걸림돌로 지적되고 있다 .
` 고래 싸움 ` 재현되나 … ` 새우 ` 는 울고 싶다
업계 " 용적률 상향보다 임대주택 완화가 더 좋은데 … "
사업 추진의 걸림돌로 낙인찍힌 임대주택 탓에 재개발 등 도시정비시장은 고사 직전까지 와 있다 . 업계 한편에서는 용적률 상향을 통한 사업성 제고보다 임대주택을 필두로 한 공공성 지표를 낮춰주는 게 사업 활성화에 더 도움이 된다고 지적한다 .
특히 지역 여건을 반영하지 못한 채 의무건설 비율이 정해져 있기 때문에 이를 낮춰야 한다는 목소리가 높다 .
도시정비업계 전문가들은 세입자 등 수요층의 외면 탓에 재개발 조합원에게 부담이 되고 있는 임대주택의 의무건설 비율을 각 지자체 형편에 맞게 완화해야 한다고 입을 모은다 .
또한 업계에서는 최근 국토부의 재개발 임대주택 비율 하향 조정 이후 각 지자체도 임대주택 건립 비율을 재조정하고 있는 이 기회에 현실적인 비율로 이를 다시 조정할 필요가 있다는 의견을 내고 있다 .
이에 따라 각 지자체는 조합원들의 분담금을 줄이는 방법을 검토할 것으로 보인다 . 그러나 재개발 임대주택 건립 비율 하향 조정이 완벽히 시행되기 전까지는 분담금이 증가하는 등의 잇따른 문제 발생이 예상된다 . 임대인인 조합원들은 임대주택을 건립한 후 시세보다 저렴한 값으로 지자체에 매도해야 하는 상황이기 때문이다 .
한편 지난 10 일 정부 고시에 따라 재개발 임대주택 건설 비율은 전체 세대수의 `17%` 에서 `15%` 로 2% 포인트 낮아지게 됐다 .
고시에 따르면 수도권 과밀억제권역에서 ` 건설하는 주택 전체 세대수의 17% 이상 , 20% 이하 또는 건설하는 주택 총면적의 12% 이상 15% 이하 ` 를 짓도록 한 규정은 ` 건설하는 전체 세대수의 15% 이하 ` 로 일원화했다 ( 가목 ). 수도권 과밀억제권역 이외 지역에 적용 중인 규정은 폐지됐다 ( 나목 ). 두 곳 ( 가목 ㆍ 나목 ) 외에 지역의 건설 비율 규정은 내용을 단순화했다 . 이번 개정에는 일선 현장의 혼란을 방지하기 위한 경과조치도 포함됐다 .
서울시 " 국토부 ? 정부 ? 시장 ? 근데 뭐 ?"
" 박원순 지켜라 " 야당 ㆍ 市 반대에 ` 공공지원제 ` 도입도 ` 까마득 `
구멍 뚫린 공공관리제 메우려 예산 ㆍ 회계 표준규정 강화 ?
9 ㆍ 1 대책 이후 정부가 기대했던 재건축 활성화 움직임이 ` 기대 이하 ` 로 나타난 가운데 재개발 건설 비율마저 서울시의 반대 조짐이 보이면서 도시정비업계는 시장 위축에 대한 우려감을 키우는 모양새다 . 여기에 정부가 도입을 추진 중인 ` 공공지원제 ` 가 국회의 벽에 가로막히면서 서울시 안팎에는 ` 버티면 이긴다 ` 는 분위기가 팽배한 것으로 전해졌다 .
실제로 작년 9 월 30 일 새누리당 이노근 의원이 대표발의한 도정법 일부 개정안은 상임위인 국토교통위원회에 회부 (2014 년 10 월 1 일 ) 된지 6 개월이 지나가고 있지만 처리되지 못하고 있다 .
이 법안은 공공관리제의 명칭을 ` 공공지원제 ` 로 바꾸고 조례 규정에도 불구하고 토지등소유자 과반수 동의만 있으면 ` 조합설립인가 이후 ` 에 시공자를 선정할 수 있도록 한 것이 핵심이다 . 서울시는 2010 년 10 월 공공관리제를 전면 시행하면서 시공자 선정 시기를 ` 사업시행인가 이후 ` 로 늦춰 놓은 상태다 .
업계에서는 시공자 선정 시기를 앞당기면 정비사업 전반에 속도가 붙을 것으로 기대하고 있다 . 하지만 야당 의원들은 이 법이 박원순 서울시장이 있는 서울을 겨냥 , 공공관리제를 ` 무용지물 ` 로 만들 수 있다며 반대하고 있다 . 서울시는 시공자의 개입이 진행될수록 사업의 공공성과 투명성이 훼손될 수 있다며 반대하고 있는 실정이다 .
업계 한편에서는 서울시 공공관리제가 다른 지자체와의 형평성에도 맞지 않을뿐더러 최근 연이어 구속된 재개발 ㆍ 재건축 조합장의 비리에서 볼 수 있듯이 이 제도가 투명성 제고를 위한 수단이 될 수는 있지만 목적 그 자체가 될 순 없다고 비난하고 있다 .
현재 공공관리제를 도입한 지자체는 서울시 , 경기도 , 부산시 등이다 . 하지만 4 년이 넘도록 이를 의무 적용하고 있는 서울시를 제외한 경기도와 작년 9 월 17 일 조례에 공공관리제를 신설한 부산시의 경우 시공자 선정 시기를 조합설립인가 이후로 하고 있다 . 서울시만 시공자 선정 시기를 ` 사업시행인가 이후 ` 로 규제하고 있는 것으로 , 이는 오랫동안 시장의 비난을 받아 왔다 .
또한 실제 지난해 정부가 9 ㆍ 1 대책을 통해 발표한 정비사업 활성화 방안 가운데 아직 제대로 추진조차 못 하고 있는 것은 공공지원제 도입이 사실상 유일하다 .
강북의 A 재개발 조합장은 " 재개발 ㆍ 재건축사업을 하는 데 있어 가장 많이 부딪히는 문제는 서울시의 공공관리제 도입으로 인해 시공자 선정 시기가 사업시행인가 이후로 미뤄진 것이다 " 며 " 이로 인해 자금난이 심화됐고 이는 원활한 사업 진행에 차질을 빚고 있다 " 고 토로했다 .
설상가상 서울시는 이미 구멍 뚫린 공공관리제를 메우기 위해 더욱 깐깐한 후속 조치를 내놓았다 . ` 재개발 ㆍ 재건축 정비사업조합 ( 이하 조합 ) 예산 ㆍ 회계 표준규정 ` 이 그 주인공으로 , 이는 ▲ 조합설립추진위원회 사업자 등록 의무화 ▲ 예산편성 절차 명확화 ▲ 예산 전용 제한 ▲ 현금 사용 원칙적 금지 ▲ 휴일 사용 법인카드 내용 증빙 및 공개 ▲ 용역 계약 일반경쟁입찰 원칙 ▲ 업무추진비 현금에서 법인카드나 실비 정산 방식 대체 ▲ 분기별 자금 운영 내역 조합원 서면 통보 ▲ 회계 처리 기준 표준화 등을 주요 내용으로 한다 .
이에 서울시가 정비사업의 자금 관련 비리 방지와 투명성 ㆍ 공공성을 ` 빌미 ` 로 공공관리제의 한계를 지적하는 시장의 목소리를 외면하고 있다는 지적이 높다 .
서울시 – 국토부 이대로 ` 엇박자 ` 이어 가나
업계 " 명확한 입장과 실효성 있는 정책 내놔라 "
국토부와 서울시의 대립은 이뿐만이 아니었다 .
대표적인 게 작년 말 기부채납에 관한 상한선 마련으로 불거진 양측의 갈등이다 . 이 문제는 조합이 토지를 기부채납 해 기반시설 등을 지을 경우 용적률에 적용될 성과급을 지자체에서 결정하게 되는데 , 서울시가 조례로 정한 용도지역별 용적률이 법적상한용적률에 미치지 못하면서 시작됐다 .
「 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 」 등에 따르면 일반주거지역의 경우 ▲ 제 1 종 200% ▲ 제 2 종 250% ▲ 제 3 종 300% 까지 용적률이 허용되나 서울시 조례의 용적률 상한선은 ▲ 제 1 종 150% ▲ 제 2 종 200% ▲ 제 3 종 250% 이다 .
이에 정부는 서울시가 최대 40% 에 가까운 기부채납을 요구해 정비사업 전반에 악영향을 미치고 있다는 입장이다 . 하지만 서울시는 기부채납을 ` 공공기여 ` 의 측면으로 보면 과하지만은 않다는 입장이라 접점을 찾기 힘든 상황이다 .
업계에서는 재건축 연한을 40 년에서 30 년으로 단축할 때 벌어졌던 양측의 충돌에 이어 기부채납 상한선 마련 때에도 똑같은 일이 반복되자 재개발 임대주택 비율 완화를 놓고도 비슷한 문제가 발생할 것이라고 우려하고 있다 .
특히 과거 서울시가 수도권 과밀억제권역 재개발 임대주택 비율을 17% 에서 20% 로 상향한 전례를 들며 긴장감을 늦추지 않고 있다 . 당시 서울시의 이 같은 조치로 재개발 구역 내 임대주택 공급 비율이 상향되면서 서울 시내 재개발 현장 입장에선 임대주택이 전국 최고 수준의 ` 규제 ` 로 자리 잡았다 .
이번 국토부 고시 및 도정법 시행령 개정에 대해 서울시는 아직까지 이렇다 할 입장이나 후속 조치를 내놓고 있지 않은 상황이다 .
이에 일선 조합들은 서울시의 보다 명확한 입장 표명과 전향적인 행정을 요구하고 나섰다 .
강북의 B 재개발 조합장은 " 재개발 ㆍ 재건축사업에 숨통이 트이고 활성화되기 위해서는 ▲ 실태조사 연장 무효 ▲ 기부채납 비율 축소 ▲ 법과 규정에 맞는 절차의 적기 처리 등 시장 ( 市場 ) 의 가려운 곳을 긁어줄 수 있는 실효성 있는 조치가 필요하다 " 고 목소리를 높였다 .
